Encontrar la financiación adecuada es el pilar sobre el que se levanta cualquier proyecto de construcción. Para las constructoras y promotoras, navegar por el ecosistema financiero actual es clave para garantizar la viabilidad, rentabilidad y éxito de cada promoción. Desde la banca tradicional hasta las soluciones más innovadoras del sector FinTech, conocer el abanico de opciones disponibles es fundamental para tomar la decisión correcta.
Financiación tradicional: los préstamos promotor de la banca
La vía más conocida sigue siendo el préstamo promotor inmobiliario ofrecido por las entidades bancarias. Esta sigue siendo una solución robusta y fiable para proyectos de envergadura, aunque a menudo viene acompañada de requisitos estrictos.
- ¿Cómo funciona? El banco financia un porcentaje del coste total del proyecto (generalmente entre el 60% y el 80%), incluyendo la compra del suelo y los costes de construcción. Los fondos se van liberando por certificaciones, a medida que avanza la obra.
- Ventajas: Suelen ofrecer tipos de interés competitivos y la seguridad de trabajar con una entidad consolidada.
- Desventajas: El proceso de aprobación es lento y burocrático. Requieren un alto nivel de preventas (a menudo superior al 50%), un importante aporte de fondos propios y una tasación oficial (RICS)
Financiación alternativa: agilidad y flexibilidad para tus proyectos
En los últimos años, la financiación alternativa para promotores ha ganado un terreno inmenso, ofreciendo la rapidez y flexibilidad que la banca tradicional no siempre puede proporcionar. Estas soluciones son ideales para desbloquear proyectos o acelerar fases críticas.
Préstamos puente
Un préstamo puente es una solución a corto plazo diseñada para «puentear» una necesidad de liquidez inmediata. Es perfecto, por ejemplo, para la adquisición de un suelo mientras se termina de estructurar la financiación principal a largo plazo.
- Ideal para: Compra rápida de oportunidades de suelo, gastos iniciales de licencias o arranque del proyecto.
- Ventaja principal: Rapidez en la concesión, a menudo en cuestión de semanas.
Capital privado
El capital privado para promotores (Private Equity) implica la participación de inversores privados que aportan capital a cambio de una participación en los beneficios del proyecto (equity).
- ¿Cómo funciona? Los inversores se convierten en socios del proyecto. No es una deuda, sino una inyección de capital.
- Ventajas: Permite acometer proyectos más grandes al reducir la necesidad de fondos propios. Aportan experiencia y red de contactos.
- Desventajas: Implica ceder parte del control y de los beneficios de la promoción.
Crowdlending y Crowdfunding Inmobiliario
Plataformas de crowdlending inmobiliario conectan a promotores que necesitan financiación con una multitud de pequeños y medianos inversores.
- Crowdlending (préstamo): Los inversores prestan dinero al promotor a cambio de un tipo de interés pactado.
- Crowdfunding (equity): Los inversores adquieren una pequeña participación en la sociedad vehículo creada para el proyecto.
- Ventajas: Diversificación de las fuentes de financiación, agilidad en los procesos y una forma innovadora de validar el interés del mercado en un proyecto.
¿Qué opción de financiación elegir para tu promoción?
La elección ideal no es única, a menudo la solución más inteligente es una combinación (mix de financiación).
- Para la compra del suelo: Un préstamo puente o capital privado puede ser la opción más rápida para no perder la oportunidad.
- Para la fase de construcción: Un préstamo promotor tradicional es la opción más robusta si se cumplen los requisitos de preventas. Si no, el crowdlending puede ser una alternativa excelente.
- Para necesidades puntuales de liquidez: La financiación alternativa ofrece la agilidad necesaria para resolver imprevistos sin paralizar la obra.
Conclusión
El sector de la financiación para constructoras y promotoras ha evolucionado más allá de la ventanilla del banco. La clave del éxito reside en conocer todas las herramientas financieras disponibles, desde los préstamos promotor hasta las plataformas de crowdlending. Analizar las necesidades específicas de cada fase de tu proyecto te permitirá estructurar un plan de financiación a medida, más eficiente y rentable.
En IDF ALL FINANCING somos expertos en encontrar la solución financiera que tu proyecto necesita. Contacta con nuestros asesores y descubre cómo podemos ayudarte a construir tus planes.
Preguntas Frecuentes sobre financiación de promociones
¿Qué nivel de fondos propios se suele exigir?
En la banca tradicional, se suele exigir entre un 20% y un 30% del coste total del proyecto como aportación de capital propio. En la financiación alternativa, estos porcentajes pueden ser más flexibles dependiendo de la estructura de la operación.
¿Se puede financiar un proyecto inmobiliario sin preventas?
Sí, es uno de los principales atractivos de la financiación alternativa. Mientras que la banca exige a menudo más del 50% de la promoción vendida, muchas soluciones de capital privado o préstamos puente pueden arrancar el proyecto con un nivel de preventas muy bajo o incluso nulo.
¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir financiación para una promoción?
Un préstamo promotor bancario puede tardar entre 3 y 6 meses en formalizarse. Por el contrario, las opciones de financiación alternativa como los préstamos puente pueden estructurarse y desembolsarse en un plazo de 2 a 4 semanas.
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