El leasing inmobiliario y el leaseback son dos herramientas que, a diferencia de la financiación bancaria tradicional, se apoyan directamente en la calidad del activo y en la viabilidad económica del cliente. Esta lógica permite a muchas empresas acceder a financiación incluso cuando las vías convencionales se vuelven más restrictivas.
Para analizar cómo opera actualmente el mercado y qué criterios aplican los financiadores, Moisés Rojano, analista de riesgos en IDF ALL FINANCING, ofrece una visión técnica basada en operaciones reales gestionadas a nivel nacional.
Leasing inmobiliario: por qué sigue siendo más flexible que una hipoteca
El leasing inmobiliario se ha consolidado como una alternativa especialmente útil para empresas que necesitan adquirir un inmueble esencial para su actividad, pero que no encajan en los criterios cada vez más exigentes de la financiación hipotecaria.
La clave es estructural. Durante toda la operación, la propiedad del inmueble permanece a nombre de la financiera, lo que reduce el riesgo de recuperación y permite valorar escenarios que una hipoteca descartaría desde el inicio.
Pueden solicitarlo autónomos y empresas de diversos sectores, con la excepción de sectores expresamente restringidos por la banca. En el contexto actual, algunos segmentos como el vinícola se analizan con mayor prudencia.
En cuanto a precios, el producto suele estructurarse en tipo variable sobre Euribor, con horquillas orientativas que, en el momento actual del mercado, se sitúan aproximadamente entre el 1 % y el 2,5 %. Estas horquillas dependen del perfil financiero, del LTV, del tipo de activo y del financiador. Las comisiones de apertura y cancelación son contenidas, lo que facilita la planificación a largo plazo.
Los activos financiables incluyen naves, locales, terrenos y pisos afectos a actividad económica, como despachos u oficinas. Se excluye la vivienda habitual del empresario, lo que preserva la naturaleza profesional del producto. El análisis técnico se centra en la ausencia de cargas, el estado del inmueble, su ubicación y su valor residual, además de la obligatoriedad del seguro durante toda la operación.
Para Moisés Rojano, “el leasing inmobiliario combina rigor técnico y flexibilidad operativa. Cuando el activo es sólido y la empresa mantiene estabilidad, la operación suele avanzar con relativa agilidad”.
Leaseback: liquidez inmediata sin renunciar al uso del activo
A diferencia del leasing, el leaseback no financia una adquisición, sino que convierte un activo existente en liquidez inmediata sin interrumpir su uso operativo. Es especialmente útil para empresas que buscan reforzar tesorería, reestructurar deuda o financiar crecimiento sin aumentar exposición bancaria tradicional.
Los activos más habituales son maquinaria industrial o médica, equipos informáticos de muy baja antigüedad y vehículos turismo. La antigüedad es crítica; en general:
- Maquinaria y vehículos: máximo un año.
- Equipos informáticos: máximo seis meses.
Este comportamiento explica que los márgenes del leaseback sean ligeramente superiores, situándose alrededor del 3 % según riesgo y valor del activo.
La estructura de comisiones es equivalente a la del leasing inmobiliario y también exige un seguro obligatorio.
Según Rojano, “el leaseback permite obtener capital sin sacrificar operatividad, especialmente cuando la urgencia de liquidez es alta y el activo es fuerte”.
El criterio de riesgos: el activo como eje de la decisión
Más allá de la solvencia del cliente, los financiadores aplican criterios específicos de política de riesgos. Se priorizan activos con fácil realización, valor estable en mercado secundario y liquidez suficiente para permitir una recuperación eficiente en caso de impago.
Estos factores explican por qué el leasing y el leaseback mantienen una flexibilidad superior a la banca tradicional y por qué resultan adecuados para empresas que necesitan soluciones estructuradas sobre el propio activo.
Preguntas Frecuentes sobre leasing y leaseback
¿Cuándo tiene sentido plantear un leasing?
Tiene sentido cuando la empresa quiere adquirir un activo clave para su actividad, especialmente inmuebles productivos, con vocación de uso a largo plazo. Es una opción adecuada cuando se busca aprovechar ventajas fiscales y alinear el plazo de la financiación con la vida económica del activo.
¿Cuándo tiene sentido plantear un leaseback?
Se recomienda cuando la empresa ya dispone de activos de calidad en balance y la prioridad es obtener liquidez inmediata para refinanciar deuda de corto plazo, financiar crecimiento orgánico o inorgánico, o reforzar el circulante sin perder el uso operativo de esos activos.
¿En qué casos no es recomendable utilizar estas soluciones?
No resulta adecuado cuando se trata de inmuebles o bienes muy especiales con mercado secundario débil o difícil realización. Tampoco es aconsejable cuando la empresa presenta tensiones de caja estructurales que hagan inviable atender las cuotas, ya que en esos casos la operación solo funcionaría como un parche temporal sin un plan de viabilidad real.
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